今天发生了两件大事儿。第一件事儿，我成功地在公共场合被称为女士；第二件事儿，我离开了京都，被毫无征兆地调往我的家乡——盛京市的一个项目任总经理。
第一件事儿充满了戏剧性。就在昨天，住建部某位副部长，我的莫逆之交，正在举办一个全国性的房地产论坛，其中，关于城市综合体部分的发言者，因故不能出席。我临危受命在论坛上做演讲，题目为“中国城市综合体未来发展趋势”。论坛的讲演者不是业界翘楚，就是行业知名学者，只有我是入行方五年的新兵。我当然毫不犹豫地推脱，电话里的副部长厉声说道：“这方面，没有比你更合适的人选了，帮不帮大哥救场，就看你的表现了。”说罢，放下了电话。
来不及写稿，我准备了五点提纲，正在台下候场。
一袭晚礼服的俏丽主持人，眨着被拉长的睫毛介绍道：“下面有请本次论坛的最后一位嘉宾，着名综合地产操盘手张晓宇女士上台讲演。”
主持人话还未说完，会议总监用口型示意道：“错了，错了。”
主持人立马心领神会：“有请着名综合地产操盘手张晓宇小姐上台讲演。”
《星球大战》主题曲响起，我只能走上了舞台，全场哄堂大笑。
我不以为然地调侃道：“很荣幸能出席今日的盛会，能有机会向各位前辈们请教地产开发问题，更加荣幸地是人生首次被称作女士，而且美女主持纠正的好，我的确没有结婚，称小姐更恰当。”
台下的笑声更加猛烈了，场上严肃的气氛缓和了不少。
“现在就将我5年来，在京都从事综合体开发的经验和体会分享给大家，并就未来城市综合体发展趋势，与各位探讨一下，欢迎各位前辈斧正，也欢迎在座的各位板砖伺候。”
我先简要回顾了国际、国内综合体的发展历程，又阐述了目前国内综合体发展的瓶颈和痛点，接着论述起城市综合体发展的趋势。不出所料，最后有关趋势的论述，引起了极大的争议。
我论述道：“城市综合体的主要作用不是城市地标，而是为了减少交易成本，节省交易时间的必要举措。其核心要旨就是‘10分钟生活圈’，让人们生活、工作均在10分钟可达的生活圈内完成。其中，购物、餐饮、服务等配套设施的完善与否，将是综合体开发成败的关键。”
“其中，综合体的购物中心，必须放弃百货业态那种追求平效的规划模式，而是注重休憩的重要性。购物中心未来发展趋势一定是场景化、社交化的城市公园。”
到了提问互动环节，各位专家纷纷发炮。
燕京大学某教授说道：“城市规划必须遵循功能分区的原则，将居住区、商务区、商业区严格区分开来，你的发言显然违背了这一规律，是外行的谬论。”
我一脸谦恭地说道：“感谢您的意见，请各位注意，交易成本降低这一城市发展的重要意义。大家应该知道，交易效率与交易成本的关系为成反比关系，即交易成本愈高，交易效率愈低；反之，交易效率愈高，交易成本则降低。二者之间的关联主要体现在：第一，交易成本度量了完成交易活动所需的时间、财力或物力投入，重在强调成本投入，而交易效率度量了完成交易活动时间的多寡或质量优劣，重在强调速度的快慢。第二，完成一个经济活动所付出的成本与交易成本正向相关，而时间的投入与交易效率负向相关。”
台下一位学者高喊道：“我赞成张老师的观点，在座的不知道京城目前的交通阻塞现状吗？不知道京都地铁每天2000万流量吗？时间成本人为提高，是对交易效率的谋杀行为。”全场一片掌声。
燕京大学教授显然不甘心在此场合遭此非议：“小张同学，你对购物中心的理解，显然是外行的观点，你做过购物中心吗？”
台上我的朋友，住建部副部长连忙为我辩解道：“张老师早年从事过百货的投资，近几年参与多项购物中心的开发和建设，光京城就在五个新建的购物中心中有他的影子。”
燕大教授继续不依不饶：“你把购物中心定义为社交场所，还说什么城市公园，显然对购物中心的属性不甚理解，狗屁不通。”
我微笑道：“百货靠扣点和货款展期的确赚得盆满钵满，但是，这种盈利模式马上将成为过去时了。随着电子商务的兴起，和消费者对购物场所环境的挑剔，百货只能成为购物中心中的一个主力店，没有购物中心的依托，百货将很难单独生存下去。至于购物中心的社交属性，请您移步香港看看便知，如果能去美国看看，您就不会由此异议啦。场所吸引力将是购物中心生死存亡的关键。”
全场形成了两派，各执己见，争论不休。副部长只得宣布：“关于综合体发展趋势，是永远需要不断研究的课题，今天这个开头很好，我们准备在合适的时间，就这一问题展开专门的讨论，谢谢大家。”
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